En 2024, la taxation de la plus-value immobilière lors de la vente d’un terrain bâti ou non bâti peut faire l’objet d’un abattement exceptionnel, soit dans le cadre d’opération d’urbanisme, de revitalisation du territoire ou d’intérêt national, soit lorsque la vente a pour objet la réalisation d’un projet de création de logements collectifs en zone tendue.
Découvrez ici notre article détaillant les conditions d’éligibilités et les avantages fiscaux d’une cession foncière un opérateur immobilier.
👉 L’objectif de la baisse d’impôt est double :
- Répondre à la pénurie de logement dans les zones tendues du territoire par un « choc d’offre » en encourageant la libération du foncier 🏗
- Constituer un signal en faveur de la sobriété foncière en subordonnant l’abattement exceptionnel à une condition de densification du bâti existant et encourager les opérations de recyclage urbain ♻
Abattement lié à des opérations d’urbanisme, de revitalisation du territoire ou d’intérêt national
La réduction de l’assiette imposable au titre de l’impôt sur la plus-value immobilière ne concerne que les biens situés dans le périmètre d’une opération d’aménagement.
✅ Concrètement, quels sont les avantages et conditions de cet abattement exceptionnel :
- Un abattement exceptionnel de 70 % pour déterminer l’assiette de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
- Cet abattement s’applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
- Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
- L’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs.
- Le gabarit des logements construits doit être au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application des règles du plan local d’urbanisme.
- Les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d’acquisition.
- La promesse de vente doit être signée entre le 1erjanvier 2024 et le 31 décembre 2025.
Pour en bénéficier, la ville doit être située dans une opération d’aménagement, à savoir :
👉 Une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT)
Une opération de revitalisation de territoire (ORT) vise à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain d’une ville pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance et l’habitat indigne, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d’innovation et de développement durable.
🔎 Plus de 400 villes sont aujourd’hui concernées, la liste est disponible ici
💡 Bon à savoir : L’ORT permet d’être éligible au dispositif de défiscalisation DENORMANDIE dans l’immobilier ancien, un outil de réhabilitation de l’habitat via l’investissement locatif.
👉 Une Grande Opération d’Urbanisme (GOU)
Une grande opération d’aménagement (GOU) est un outil opérationnel, mis en œuvre au niveau intercommunal, visant à la réalisation de projets urbains d’une certaine ampleur ou complexité. La GOU vise à faciliter l’exécution de ces opérations d’aménagement d’envergure via l’adaptation du régime d’urbanisme applicable.
🔎 Cartographie des Contrats de Projets Partenariaux d’Aménagement, dont les GOU :
👉 Une Opération d’Intérêt National (OIN)
Une opération d’intérêt national (OIN) est une opération d’aménagement qui répond à des enjeux d’une importance telle qu’elle nécessite une mobilisation de la collectivité nationale et à laquelle l’État décide par conséquent de consacrer des moyens particuliers.
🔎 Découvrez ici la cartographie des OIN en cours en Île-de-France
💡 Bon à savoir : la vente d’un terrain nu ne peut bénéficier de la mesure.
Abattement exceptionnel en zone tendue
La réduction de l’assiette imposable au titre de l’impôt sur la plus-value immobilière s’applique dans les « zones tendues », c’est-à-dire « dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, à savoir les zones A bis, A et B1.
🔎 Pour connaître le type de zone dont dépend le logement concerné, vous pouvez utiliser le simulateur disponible ici
✅ Concrètement, quels sont les avantages et conditions de cet abattement exceptionnel :
- Un abattement exceptionnel de 60 % pour déterminer l’assiette de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
- Cet abattement s’applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
- Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
- L’acquéreur doit s’engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs.
- Le gabarit des logements construits doit être au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application des règles du plan local d’urbanisme.
- Les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d’acquisition.
- La promesse de vente doit être signée entre le 1erjanvier 2024 et le 31 décembre 2025.
💡 Bon à savoir : l’abattement est applicable aux ventes de terrains à bâtir et aux ventes de biens immobiliers bâtis.
❗ A noter :
Ces abattements ne s’appliquent pas si vous vendez le bien à l’une des personnes suivantes :
- Époux.
- Partenaire pacsé.
- Ascendant (ou celui de votre conjoint).
- Descendant (ou celui de votre conjoint).
L’abattement ne s’applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.
Comment se calcul l’abattement pour durée de détention ?
La plus-value est diminuée d’un abattement appliqué sur la base de calcul de l’impôt qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien, selon le barème suivant :
Durée de détention | Taux d’abattement sur l’assiette pour l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement sur l’assiette pour les prélèvements sociaux |
Jusqu’à 5 années | 0% | 0% |
De la 6e à la 21e année | 6% / année | 1,65% / année |
22e année révolue | 4% / année | 1,6% / année |
Au-delà de la 22e année | Exonération | 9% / année |
Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
